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澳外国人投资指南(十七):农业用地投资

唐林律师行2022-01-13 11:41:52


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农业土地投资

 

 

如果一个外国人持有的农业土地的累积金额超过1500万澳元,在农业土地上的拟定投资通常要求批准,例外情况适用于来自澳大利亚的贸易协定伙伴的投资者(如下所述)。

 

外国人对农业土地上的利益的所有购买(无论他们是否要求批准,无论金额)必须通知给澳大利亚税务办公室的外国所有权登记处。

 

本指南摘要为拟投资于澳大利亚农业土地的外国投资者提供信息。它包括关于如下的信息:


  •  一个农业土地投资何时要求事先的批准,即当该投资是《1975年外资并购法案》(“法案”)和相关的文书下的一个“应被通知的行为”时。要成为一个应被通知的行为:

    -      该投资符合对于农业土地的门槛值测试;及

    -       购买的土地符合农业土地的定义。

  • 关于批准的其他相关信息,例如豁免证书的可获得性、农业土地投资应支付的费用和适用于不符合行为的处罚。


重大的和应被通知的行为

 

一个外国人购买澳大利亚农业土地上的利益时如果关于该土地的门槛值测试被满足,则是一个重大的和应被通知的行为。如果该外国人(及其关联人)持有的农业土地上的所有利益的总金额和购买农业土地上的利益的对价超过了门槛值测试中规定的金额,则满足门槛值测试。一个拟达成协议来进行应被通知的行为的外国人在达成该协议前必须通知财政部长。

 

作为一个应被通知的行为的在农业土地上的投资也将是一个重大的行为。这意味着财政部长可以:


  • 决定不反对该行为并向该人提供一份不施加条件的无异议通知;


  • 决定不反对该行为,前提是一个或多个条件被遵守来确保该行为不会违反国家利益,并向该人提供一份施加了条件的无异议通知;或


  • 决定该行为将违反国家利益,并作出一份命令来禁止拟进行的重大的行为。

 

如果一个违反国家利益的重大的行为已经被进行,财政部长可以作出一个命令(被称为“处置令”)来解约该行为。或者,财政部长可以施加条件。

 

农业土地投资的门槛值

 

适用的门槛值金额取决于外国人的国籍及该外国人是否是一个外国政府投资者。


  • 对于外国政府投资者,门槛值金额为0澳元。


  • 对于非外国政府投资者(除了来自智利、新西兰、新加坡、泰国和美国),门槛值金额为累计1500万澳元。

 

-        为了满足累计金额门槛值,外国人(及其关联人)持有的澳大利亚的农业土地上的所有利益的总金额和购买在农业土地上的利益的对价要超过1500万澳元。

 

对于某些投资者的豁免

 

对于农业土地和农业土地重大的和应被通知的行为的门槛值框架适用于特定的非外国政府投资者(即来自智利、新西兰、新加坡、泰国和美国的投资者)。


  • 在该情况下,如果要购买的土地同时是农业土地另一种类型的澳大利亚土地,适用于其他类型的澳大利亚土地(例如商业用地和住宅土地)的框架仍然适用。

  • 在确定目标实体是否是一个土地实体时,来自这些国家的投资者可以忽略全部和排他的用于初级生产业务的土地上的利益。如果该行为是澳大利亚的外国投资框架下的另一个类型的重大的行为或应被通知的行为,这将仍然适用(例如,购买在一个澳大利亚实体上的在适用的门槛值之上的一个重大利益)。


  • 对于拟购买正在被全部和排他的用于初级生产业务的土地的新加坡和泰国的投资者,如果该土地的金额超过5000万澳元,则其是一个应被通知的和重大的行为。

 

农业土地的定义

 

农业土地是在澳大利亚的被用于或者能够合理地被用于初级生产业务的土地。这包括部分地被用于初级生产业务或者只有土地的一部分能合理地被用于初级生产业务的土地。


农业土地也包括不时地可能被水所覆盖(例如农场大坝或溪流)的土地。但是,农业土地不包括唯一的初级生产业务是被或能合理地被用于与浸没的植物和动物有关的初级生产业务的土地。例如,在河口和港湾的鱼类养殖和牡蛎养殖、该河口和港湾将不是农业土地。


土地包括建筑和建筑的一部分。但是,与用于或能够合理地被用于初级生产业务的土地没有任何直接联系的建筑或建筑的一部分不被包含在农业土地的含义之内。例如,在一个城市中心的办公大楼的共管公寓中的初级生产业务的行政办公室不被包括在农业土地的定义之内。

 

初级生产业务

 

初级生产业务的定义与《1997年所得税评估法案》(“1997ITAA”)的第995-1(1)条中的定义相同。该定义包括栽培和繁殖植物、以出售其或其身体产品为目的供养动物、进行与捕获或捕捞鱼类和某些其他海洋动物直接相关的作业、在打算砍伐的种植园或森林中种植或照料树木、或在种植园或森林中砍伐树木。

 

如果一个人参与如下的一个业务,则这个人参与了初级生产业务:

 

(a) 在任何自然环境中栽培或繁殖植物、菌类或其产品或部件(包括种子、孢子、种球和类似物);

 

(b) 以出售它们或它们的身体产品为目的而供养动物(包括自然增加);

 

(c) 用生产的原料制造乳制品;

 

(d) 进行与捕获或捕捞鱼类、海龟、海牛、海参、甲壳类动物或水生软体动物直接相关的作业;

 

(e) 进行与采摘或培养珍珠或珍珠贝壳直接相关的作业;

 

(f) 在打算砍伐的种植园或森林中种植或照料树木;

 

(g) 在种植园或森林中砍伐树木;或

 

(h) 运输从种植园或森林中砍伐的树木或树木的一部分到如下的地方:

 

i. 它们首先被研磨或加工的地方;或

 

ii. 从该地方它们将被运输到它们被首次研磨或加工的地方。

 

各种指标应被考虑来决定一个活动是否为一个初级生产业务,包括:


  • 该活动是否有一个重大的商业目的或性质;


  • 该人是否做该活动来盈利或者有从该活动盈利的前景;


  • 该活动是否存在重复性和规律性;


  • 该人是否以与该业务线的普通贸易相似的方式进行该活动;及


  • 该人是否以盈利为目的来以类似商业的方式计划、组织和参与该活动。

 

如果活动被更好地描述为一个爱好、一个娱乐形式或一个体育活动,则不是在经营一个业务。

 

“能合理地被用于”的概念

 

土地是否能合理地被用于一个初级生产业务取决于该土地的事实和情况。可以提供土地能(或者不能)合理地被使用的合理指标的因素(无论是单独还是与其他因素一起)可能包括如下因素:


  • 在其分区下的土地上允许的主要用途:这些可能提供了一个合理的指标来说明该土地是否能够合理地用于一个初级生产业务。例如,,这可能表明该土地能合理地被用于初级生产业务。但是,在一个农村住宅区内的土地,如果分区要求明确地不允许初级生产活动或者仅在特定情况下被批准,则其不是能合理地被用于初级生产业务的土地。


  • 土地使用历史:如果土地在近年来已经被使用于初级生产业务,这可能显示该土地可以再次合理地被使用于初级生产业务,除非在此期间在土地上发生了一个或多个重大的变化(例如,重大的永久环境退化、水枯竭或污染、较早的初级生产业务基础设施的移除或损失)。但是,即使该土地在近年来没有被用于初级生产业务并不必然意味其不能在将来合理地被用于初级生产业务。这方面的例子包括,如果土地因为如下的原因没有被用于初级生产业务:

 

-       长期的极端天气事件,例如长期的干旱;

 

-       最近的自然灾害,例如丛林大火或洪水;或

 

-       其他活动,例如矿物开采和土地上的开发,在此之后预计的或法律要求的土地整治工作将意味着该土地的全部或部分再次能合理地被用于初级生产业务。


  • 土地性质(例如:气候、作物产量、土地面积、偏远度、土壤质量、库存持有能力、地形、植被和水的可用性):土地必须有足够的面积来允许在该场地内在特定或所有情况下经营一个独立的初级生产业务,不被认为是农业土地的土地面积不超过一公顷。土地离货物运输、其他基础设施和关键的农业服务提供者的遥远程度在该地区能够获得该基础设施和服务前可能意味着该土地不能合理地被用于初级生产业务。

  • 租赁或许可证的条件或限制:如果在一个租约或许可证下有权利占有农业土地,其期限(包括任何延长或续期)可能超过5年,可能有土地使用条件或限制附在该租赁或许可证上。

 

-       如果这些条件明确地允许进行初级生产业务,该土地能合理地被用于初级生产业务,无论在该租赁或许可证期间承租人或许可证持有人的意图。

 

-       如果这些条件不允许由承租人或许可证持有人用作初级生产业务,仅有这些限制并不能表明该土地不能合理地被用于初级生产业务。其他因素(例如上面描述的那些)和在租赁或许可证上的该限制的理由将与评估有关。例如,一个出租人已经保留了毗邻的土地,在该土地上她们正在经营一个初级生产业务并且已经限制了承租人的使用以使他们能够在他们决定在租赁期限结束时(在该土地被闲置以提高生产力后)能够将该土地并回到他们的经营中,那么该土地被视为能合理地被用于初级生产业务。

 

通常在市区内的住宅将不被认为是在能合理地被用于初级生产业务的土地,尽管其可能对于小规模的密集初级生产活动或在某些情况下(该土地的面积大于一公顷——见以下的排除)发生在该土地上的与初级生产业务有关的管理活动是可行的或合法的。但是,如果一个初级生产业务的非辅助性活动在该土地上进行,该土地是农业土地。例如,作为一个苗圃的一部分的蔬菜农场或繁殖植物。

 

排除

 

2015年外资并购条例》(“条例”)在第44部分明确地将不被全部地或主要地用于一个初级生产业务并符合如下条件中的一个或多个的土地排除。


  • 分区需要政府对初级生产业务的批准的土地;

-        如果分区允许土地在不需要批准的情况下被用于一种初级生产,其被视为农业土地,无论潜在的投资者打算使用该土地用作另一种初级生产业务是否需要批准。


  • 分区允许用作初级生产业务并且已经就如下进行申请并等待相关政府当局的最终决定的土地:

-       该土地将被重新分区为不允许使用为初级生产业务的土地;或

 

-       批准矿山、石油或气井、采石场、或在采矿或生产租约下的其他相似的经营、在该土地上设立一个(采矿经营);或

 

-       批准坐落于在与土地上的一个采矿经营有关的基础设施(例如处理经营所提取的物质的基础设施和矿工的住宿);或

 

-       批准采矿作业的废物储存在土地上。

  • 完全或主要地用于采矿经营的土地,来设立于采矿经营有关的基础设施或者储存来自采矿经营的废物;


-       该土地将被重新分区为不允许使用为初级生产业务的土地;或

 

-       批准矿山、石油或气井、采石场、或在采矿或生产租约下的其他相似的经营、在该土地上设立一个(采矿经营);或

 

-       批准坐落于在与土地上的一个采矿经营有关的基础设施(例如处理经营所提取的物质的基础设施和矿工的住宿);或

 

-       批准采矿作业的废物储存在土地上。

完全或主要地用于采矿经营的土地,来设立于采矿经营有关的基础设施或者储存来自采矿经营的废物;


  • 政府当局的生效的批准来允许采矿经营在该土地上被设立或经营、与采矿经营有关的基础设施坐落在该土地上、或者来自采矿经营的废物被储存在该土地上;

               -        该土地被单独地购买、或者被完全或主要地用于满足该批准的

                条件,而不是与其他土地有关


  • 根据联邦、州、领地的法律或一个有法律约束力的协议,土地被完全或主要地用于环境的保护;


  • 土地被完全或主要地用于野生动物保护区或者恢复动物的目的;


  • 土地坐落于被政府当局批准为工业财产的区域内;


  • 该土地的面积不超过一公顷;


  • 该土地已经被政府当局批准用于为公众提供旅游、户外教育或户外娱乐设施。

 

该条例还排除了该土地是或可合理地被使用的唯一初级生产业务是进行与捕鱼或养殖珍珠或其他水生生物(包括植物和动物产品)直接相关的经营。

 

对于农业土地的豁免证书

 

外国人(包括外国政府投资者)能够申请一份豁免证书来覆盖对农业土地上的利益的购买项目。

 

对于农业土地的豁免证书将通常在如下情况下被考虑:


  • 就一个三年期间的购买的总拟定金额不超过1亿澳元(或者如果购买用于农业之外的一个活动,则为3000万澳元)。这包括单独地或者在同一个豁免证书下的购买;


  • 将购买的农业土地的地区或位置被清晰地定义。

 

豁免证书将通常在受到条件的约束下被授予,即限制单笔交易(即财产的金额,而不是单个权利的金额)的最高金额为1000万澳元的条件和就该期间内做出的购买进行定期报告的条件。

 

购买要求来自澳大利亚税务办公室管理的外国所有权登记的通知的利益的外国人应就在有一个豁免证书时做出的任何适用的购买和处置单独地遵守其在《2015年农业土地的外国所有权登记法案》下的通知要求。

 

费用

 

相关费用应在申请的时候被支付,法定的处理时间表从收到付款时开始。


处罚

 

违反了澳大利亚的外国投资规则将适用严格的处罚(包括民事和刑事处罚)。

 



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